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以TOD重塑城市空间，这家国企诠释了什么才是“知行合一”的坚守

明源云

2022-11-08

当下，随着房地产行业逐渐回归理性，优秀企业进一步战略聚焦，众多国央企崭露头角，进入到行业的视野当中。

同样也是今年，“国有企业改革三年行动”进入决胜之年，7月份的中央政治局会议上再次重申了其重要性。多年来，国企在市场竞争中不断增强活力和实力，在整个不动产行业都有亮眼表现。

如今TOD正作为一种高效的城市发展模式快速崛起，在国外的纽约、东京，在国内的北上广深、成都、重庆、无锡等城市，都有非常多的优秀案例，对城市产业的升级、提高城市的持续性、宜居性有着重要的推动作用。有这么一家国企，凭借着自身多年来在TOD模式的深耕开拓，以品质力和创新力在当下的市场环境脱颖而出。

它就是无锡地铁。

前瞻视野，推动TOD模式迭代升级

作为全国最先启动城市轨道交通建设运营的地级市之一，无锡市早在2009年，就以“国际化视野、品质化追求”，积极思考轨道交通沿线土地综合开发工作，结合土地市场实际，形成了地铁物业开发“五大模式”（即：地下空间开发、车站上盖开发、场段上盖开发、区间开发、片区开发）。

经过十余年实践，无锡地铁打造了多个TOD开发成功案例，并基于项目落地经验，结合大量研究、实际调研，沉淀出以“生态、智慧、幸福”为核心的开发运营理念，同时也实现了无锡地铁TOD开发1.0到3.0的升级，为无锡市站城一体化的发展奠定了坚实基础。

在1.0阶段，那还是2009年，与当时国内多数城市的开发模式一样，无锡地铁TOD开发具有原生自发性和场地适应性的特点，主要结合地铁与周边地块既有条件进行复合开发。

2.0阶段的发展走过近10年，此阶段无锡地铁在建设规划过程中就会提前介入物业开发规划，以整条线为单位，对沿线场段、站点物业开发的条件进行全面梳理。根据众多项目开发过程中对于生态环境的重视、对于最新科技的应用，以及对于高幸福感社区的打造，无锡地铁逐渐形成了TOD开发“生态、智慧、幸福”三大核心理念。

进入3.0阶段，无锡地铁品牌和口碑逐渐树立，进一步深化“生态、智慧、幸福”品牌特色开发，洞察市场对于高品质住宅的需求，探索低碳生活方式的融入，践行品牌理念内涵，并以自主开发经营为主，深度参与城市更新，充分发挥十多年来TOD开发深耕优势，推动站城一体化发展。

在未来4.0阶段，无锡地铁持续加强对未来线网的TOD研究，以无锡市总体规划为依托，从规划、交通和产业等纬度，研判、调研、明确发展定位，优化线站位及深度推进综合开发，探索多业态的产城融合，推动站城一体化发展。“基于轨道、始于物业、重在开发、构建社区、打造小镇、拓展新城”，从全生命周期考虑，助力城市可持续发展。

2022年4月，无锡市政府办公室正式印发《关于推进轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》（以下简称《实施意见》），这正是基于无锡地铁十多年来在TOD综合开发方面从1.0到3.0阶段积累的丰富经验与成果，也标志着无锡地铁“站城一体化”开发工作正式驶入发展“新赛道”。

值此战略机遇期，无锡地铁TOD新模式的集大成者、首个TOD上盖开发自操盘项目、2021年度无锡十大品质项目、梁溪区2022年一季度重大项目、法国NDA设计大赛金奖.....“公园上城”项目作为无锡新一代未来社区、品质人居新范本，其阔大的格局、前瞻的视野、创新的理念、以人为本的追求在当下显得尤为珍贵，无一不值得行业学习、思考。

创新引领，锻造无锡TOD新标杆

“公园上城”项目所在梁溪科技城，是无锡最大量级的城市更新板块，作为无锡城市更新先行示范区，也是目前旧城改造第一节点。而接下来，无锡全市将会高标准规划建设梁溪科技城，将其作为代表无锡封面的长三角创新一体化示范区而推出，项目选位不可谓不准，该项目的面世，更是以城轨TOD资源为纽带，构建出了无锡地铁与政府投资平台高质量合作开发的创新模式。

该项目是无锡地铁集团落实无锡市轨道交通综合开发实施意见，推进“市区携手、政企合作、一二级联动”的开发模式，由旗下无锡地铁置业携手招商蛇口、梁溪城投，三大国央企共同打造，其背后稳健的财务状况、众人皆知的口碑以及对建筑品质严苛的把控不言而喻。

项目一侧的天河公园，作为梁溪科技城首个地铁TOD“零碳公园”，占地约60000㎡，是由盖上运动公园与盖下景观公园构成的健康生态场地。公园充分利用低碳建筑、光伏能源、碳监测平台、利旧装置、资源循环等零碳技术设施，实现碳中和，倡导绿色低碳生活方式，与国家“双碳”战略，以及无锡市打造碳中和先锋城市的理念一脉相承。

2021年9月份，无锡市住房和城乡建设局、自然资源和规划局、住房和园林局联合发布《无锡市高品质住区实施导则》，其中提出的关于高品质住区总体规划、建筑品质、环境景观、科技创新等种种倡导，“公园上城”作为2021年3月获取土地后开发建设的项目几乎完全符合，甚至超越导则中的要求。这就是国企自觉的责任担当，领先于行业进行勇敢的探索和创新。

在“公园上城”的开发当中，无锡地铁置业思考的并非仅仅是住宅如何满足居住的需要，而是从城市更新的角度探索土地的全案开发模式，实现“以人为本”的终极目标。“生态、智慧、幸福”的理念在这里得到了淋漓尽致的体现。

生态为基，人、自然、社会和谐共生

1. 人与自然

在“公园上城”规划阶段，就充分考虑到与周边“天河公园”的融合，真正做到了一半公园、一半住宅的创新。作为绿色客厅，天河公园涵盖全年龄段全季节的活动载体，打造有樱花山谷、林下步道、滨水步道、树阵广场、共享草坪、露天剧场等全Family休闲场域，儿童欢乐谷、蹦床乐园、滑板公园等亲子体育空间。在都市中营造自然空间，亲密递进人与自然的关系。

同时，“公园上城”并没有因为外部绿化的丰富，就忽略了社区内部的规划。在社区内项目同步建设和外部公园体量一样大，拥有八大景观体系的园林。当社区内部园林和天河公园连成一片，真正是将社区建在了公园里。一共约20万方的土地上，仅仅只建有16栋住宅，而社区公园+天河公园的景观面积就有13万方，如果以户均拥有绿化景观的面积来看，远远高于普通项目，甚至是数倍以上，人与自然，触手可及。

2. 人与人

为了给社区的业主提供丰富的交流活动场所，“公园上城”在各个楼栋的架空层设计了十五大功能主题的超级架空层，兼顾了不同人群的生活需求和社交场所，每栋单体楼栋下，都会有这样的全龄段空间：会客空间、艺术空间、母婴空间、儿童空间、女神花房、青年健身空间、老年健身空间。你可以和很多不同的人在楼下共享空间产生交流，增进人与人的沟通、连接。

3. 人与社会

在人与社会的关系方面，和谐是当下的主旋律。公园上城通过大量的环保材料构建绿色建筑，同时对标国际先进理念，打造“海绵社区”，实现节水灌溉、雨水回收利用等可持续发展系统，并通过垃圾分类管理、绿色建材、可变空间设计等，进一步减少人类活动对于社会的压力，实现人与社会的和谐相处。

值得一提的是，“公园上城”在规划过程中，涉及到一棵树龄超过110年的古朴树保护。古树作为城市历史的见证者，所承载的不仅是一段城市记忆，更是历史与文化的象征，其背后所蕴藏的历史文化底蕴，理应成为城市文化不断传承和衍生的文化载体。

除了在规划设计和地库设计两个方面对古树所在区域进行特殊考量与合理避让以外，“公园上城”将古树周边的场地及楼栋的架空层的设计相结合，以古树为起点，将其营造为可观、可聚、可游的专属精神领地，展现城市的魅力，从而使城市的文化生命得以延续。进而传承城市历史人文基因，使城市建筑和景观相互协调、相互渗透，和谐共生。

智慧为引，数字科技赋能生活品质

在数字化、智能化高速发展的今天，科技改变生活，但最终仍是要服务于生活。公园上城以全新的数字科技全面为项目品质保驾护航，让智慧渗透到生活的每一个细节当中。

1. 智慧建造

2021年，为了进一步提升自身市场化竞争力，加快数字化转型发展，不断提升经营管理水平，无锡地铁置业携手明源云打造了数字化经营管理平台，涵盖销售、成本、计划、招采、费用、投资收益六大系统，基于无锡地铁置业发展规划及战略目标，构建了投、产、支、收、费、采多维管理数字化体系，在“公园上城”项目的建设过程中起到了有效的降本提效作用。同时项目地库、户内、公区等皆采用BIM技术，保证各类管线，点位排列整齐，美观，并确保净高合理最大化。

2. 智慧出行

“公园上城”社区采用智能出行管理系统，业主回家只需要通过人脸识别即可一路畅通，电动单元门、道闸、电梯全程智慧联动，实现无感通行，无需接触任何按键。可视对讲系统、智能门锁等，营造更加安全的社区环境。

3. 智慧家居

在家居方面，室内的智能家居系统涵盖了全屋智能照明、智能环境监测并联动控制、全屋WIFI千兆面板、燃气报警、水浸报警、空调地暖新风三合一智能面板，以及电动窗帘、天使之眼、一键呼梯、入口玄关10寸智慧屏、手机APP等多种功能。戳此体验国企项目经营数字化风险管控

以人为本，拓展幸福的1000种定义

就像一千个人眼里有一千个哈姆雷特，每个人对幸福都有自己的定义，“公园上城”选择为业主筑牢幸福的地基，提供必要的条件，让他们找寻、体验、融合为属于自己的幸福感。

1. 幸福的安全感

三大国央企：TOD专家无锡地铁置业、世界500强招商蛇口、江苏省区级2A+平台梁溪城投联袂打造的TOD新标杆，无论是企业实力还是项目品质，都给予了业主满满的安全感。再加上智能化社区加持，绿城物业24小时高品质服务，住在“公园上城”就一个词：安心。

2. 幸福的未来感

在无锡梁溪主城热土之上，“公园上城”依托梁溪科技城的创新产业基础，兼备主城醇熟与新城利好，项目占据与生俱来的资源优势，邻近地铁4号线广石路站、1号线刘潭站，以枢纽门户交通，纵横无锡各区，咫尺就是五爱小学雪枫分校(规划)，未来发展空间不可限量。

3. 幸福的健康感

作为高品质项目，公园上城同频国际WELL理念，通过严苛的评判标准，成为无锡第二个获得国际WELL中期认证项目。不是简单的测量社区内某一些硬件材质的标准，而是从社区的空气、水、光、温度、声音、材料、心理等方面为业主带来健康生活全方位的认证。

4. 幸福的连接感

“公园上城”在社区门口倾力打造的FUN-LIFE未来生活展示馆，它全面兑现了文化、教育、运动、健康、休闲、社交多样化日常需求，全方位压缩时间成本，实现家门口的全能化生活。

馆内漫咖啡已入驻运营，招商美伦健康和美洲健身馆也已正式运营，恒温泳池开始开放，一个国际范儿的共享生活空间平台正在逐渐强有力兑现。除此之外，市图书馆公园上城分馆已启动试运营，现有藏书近8000册，将为市民带来共享式阅读平台。

后续公园上城更将以共享空间为平台，开展各类文化活动，丰富社区业主的业余文化生活，推动社区文化建设，加强社区凝聚力。在推动社会主义精神文明建设中，公园上城再次走在了前列，进一步展现了国企的社会责任担当与强劲的品牌兑现力。

心系民生，坚实扛起国企担当

以往当我们谈“品质”的时候，我们在谈什么？是对于“品质”的理解，以及一以贯之的坚持。

无锡地铁置业不是“利润驱动”，而是“价值驱动”。在其他企业高周转、拼规模、追利润的时候，无锡地铁置业作为国有企业，想的是高品质、拼创新、创价值，想的是如何通过TOD项目的开发助力城市更新，打造出能够辐射周边、实实在在惠及民生的项目，如何更好地履行国企社会责任，让人民真正的幸福起来，才是它始终摆在第一位的。

这责无旁贷的使命，深深地镌刻在无锡地铁置业的血脉当中。但无锡地铁置业并不是只靠一腔热血来搞发展，多年来其通过市场化改革锻造的实力团队，才是其区别于其他企业的核心竞争力，这也是它为什么有这个魄力和实力来自己操盘。

其团队在众多项目实战中培养出来的惊人执行力，保障了无锡地铁置业能够把“生态、智慧、幸福”这三个看似宽泛的理念，扎实地、具象地落实到项目的每一个细节当中，形成理念-实践-价值的闭环。

结语：

没有人会否认品质的重要性，整个行业都在呼唤回归品质的大环境下，谁能够坚持长期主义，坚守品质底线，把理念一以贯之地执行下去，甚至不断提高品质上限，谁才经得住市场和人民的检验。

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