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越秀16年前的布局,正在领跑下一个时代!
作者:明源云
 
2021年是“十四五”开局之年,是经济恢复和疫情承压期,同时,也是香港REITs的第16年,是中国内地首批公募REITs的上市之年。新一轮的国企改革也提出“以管企业为主”向“以管资本为主”转变,对于国企而言,保证国有资产保值增值是首要任务,如何通过资本运营优化现有业务,打造第二增长曲线,实现资产价值最大化,以实现企业更大范围、更深程度资源优化,是本轮改革的重点之一。

10月24日越秀房托资产管理有限公司(越秀房产基金管理人,以下简称“越秀房托”)宣布拟收购越秀金融大厦,如若收购完成,越秀房产基金资产规模将超433亿元。作为全球首只投资于中国内地物业的香港上市房地产投资信托基金,2021年也是越秀房产基金上市的第16年。

精耕16年,越秀房产基金实现强劲的跨越式增长,其发展模式已是国内REITs的最佳样板,资产规模达360多亿,资产增长超过7.6倍,入选7项恒生指数,获标普、穆迪、惠普三家基金“投资级”评级,充分验证其资本市场认可度。越秀地产“开运金”独特商业模式日趋成熟,与越秀房托双平台互动进入稳定模式。其优质的资产培育、专业化的管理和金融新动能相结合,形成良性发展循环的越秀模式。


站在“十四五”改革重要时点,为了进一步探寻越秀房产基金的发展经验,明源地产研究院与越秀房托董事长、执行董事及行政总裁林德良进行深度专访交流,看其是如何在“管资本”大背景下,以资产价值最大化为目标,站在全生命周期下,提升全过程环节的资产价值的?


国企改革“管资本”大背景下
越秀房托以回报为导向
打造“三位一体”资管之路

越秀房托作为全球首只投资内地物业的上市房地产投资信托基金,也是香港最活跃的基金之一,其通过资本解决重资产问题的逻辑,以及从开发、运营到金融化做到每个环节价值最大化的思路值得深度思考。而不管是投融建管退,还是开发运营退出,都是在通过不同的路径,进行资产最大化。回归本质就是如何做资产管理,又是如何将资产管理最大化的。

1、越秀房托本质上就是做资产管理, 经营、资本和财务提升缺一不可

作为全球领先的资产管理公司,越秀房托有其多年来一直践行的“三位一体”资产管理模式。林德良总强调,房地产信托基金管理的本质是资产管理,而要持续提升资产管理水平,需要在经营、资本和财务三个方面提升,每个方面都不能懈怠。越秀房托在实践中摸索出一条“以商业运营为根本,以金融化为出路”的发展之路,实现资产管理与基金管理一体化、商业经营与物业管理一体化、资本提升与资产提升一体化。

 
2、6%以上的年化分派收益率,主动管理融资成本功不可没

越秀房托的核心竞争力除了“三位一体”管理模式,还有利息分派的稳定性。越秀房产基金自2005年上市以来,除了搭建了新的资本运作平台,还一直保持低水平负债,自上市以来,越秀房产基金一直保持100%的分派水平,历史的收入及分派等年均增长率超过5%,高于同行平均水平。越秀房托所管理物业的净租金收益率每年在4%左右,而最终能够达到6%甚至以上的股息率,低融资成本功不可没。较好的抗风险能力和市场的认可度,让其有息融资成本仅在3%左右,相当于用杠杆去做融资,而与之带来的回报给到股东,形成良性循环。


 

资产价值最大化为目标
四维度衡量资产管理核心能力

真正的资产管理,目标是资产价值最大化。林德良总表示,资产价值最大化至少有四个指标来衡量:物业估值最大化、ROE最大化、NPI最大化、市值管理最大化四个维度去拆解,是一套系统性工程。所以资产管理其实是两个逻辑:左手边资产运营最大化,右手边资本运作最大化,做好分子分母管理,实现资产价值最大化。

1、物业估值最大化—开发环节提前参与,运营环节主动管理

资产管理要做到资产增值最大化,比如写字楼出租,是和租客谈租金、递增率以及租期,实际上是租赁管理,而站在资产管理的角度,要求是不一样的。越秀房托作为资产管理运营商,怎么去做估值最大化?第一点要明确的是,物业估值分为两部分,一个是合同期内的,这是根据租金水平、递增率来拟定合同期内的估值,一个是合同期外的,也就是未来市场给到的估值。从收益资本化法公式看,分子是市场租金,分母是资本化率。

 
其实估值最大化不仅仅是看公式,首先从开发环节就要提前规划。林德良总举了几个实践中的例子说明:
1)报批报建。比如报批报建中,整体拿一个证,还是分层分单元拿证,哪个价值更高?如果提前规划,按照分层分单元去报批报建,那么散售和分层抵押的价值均可获得。2)楼栋分摊面积。比如一栋楼的业态有写字楼、商业、酒店、公寓,如何在开发阶段提前策划让面积分摊更小,坪效更大,这些都是为后续估值最大化做出的努力。3)股权架构。这一点是容易被忽略的,在股权架构的搭建上,懂资管逻辑的人会在财务处理、利润确认和记账模式上提前做好规划。

除了在开发环节可以进行提前规划,林德良总重点提到在运营层面要主动管理,即做好公式的分子分母管理(分子现金流、分母折现率)。具体举例来说:
1)租期主动管理。比如,在疫情期间租约签长期的好,还是短期的好?一般思维是认为租约可能是签长期的好,但从资产管理思维出发,疫情期间很难有高租金,短租期在疫情期间可能是更好的选择。
2)递延资产管理。指的是提前退租可能带来的损失,在资管逻辑内,设置怎样的租金递增机制,财务上用哪种方法入账让租金确认尽量平稳,降低提前退租可能造成的损失。
3)财务规划管理。在业务与财务联动上,有很多方式可以提升收益水平。
4)续租率管理。续租率本质上是现金流稳定性的体现。在越秀房托内部要求续租率至少70%以上,这个指标非常重要。
总结来看,林德良总表示,真正的资产管理是围绕管理红利,落实到每天运营在做的事情上。

2、ROE最大化—经营性净利润和估值净利润二者兼顾,进一步释放管理红利

除了物业估值最大化,ROE的最大化也十分重要,净资产收益率ROE是总资产的投资回报率,反映了股东投入的资本所产生的收益水平。笔者留意到,2021年国资委明确央企“两利四率”经营目标,包括利润总额、净利润,营业收入利润率、资产负债率、研发投入强度和全员劳动生产率六项指标,形成央企高质量发展的重要考核指标体系,充分体现国资委对提升企业经营效率和发展质量,增强抵御风险能力的重视。

具体到指标上,林德良总提出,ROE这个指标就是国资委重点要求,也是集团经营重点关注的。从板块整体ROE的构成进行分解,重点需要关注的其实就是净利润和净资产两部分。


从净利润组成上看净利润除了每个项目要产生的经营性利润,第二个很重要的是物业估值增长产生的利润。比如上市公司报表中呈现的利润可能只是资产升值的利润,不一定是核心利润,也就是真正现金流利润,这个核心利润才是可以分给股东的。

那么具体如何从净利润的公式【经营收入-直接经营成本-非直接经营成本】中,寻找到资管的发力方向,树立企业自身的竞争优势,是企业需要重点思考的。越秀房托站在资本的视角考虑,提到资本市场最看重可变的东西的稳定性,在资本市场越稳定,意味着给到的估值会越高。

越秀房托在细节处深挖,进一步释放管理红利。举例来说,越秀房托在直接成本里把租赁费率固定化,即在租期内,维持不变的租赁费率,也就是成本费率固定化。直接经营成本稳定,意味着NPI(物业收入净额)【经营收入-直接经营成本】的稳定。

在这种细节运营管理之下,越秀房产基金的NPI比率可以达到83%,也就是100块钱中有83块是物业收入净额。从净资产公式上看,等于注册资本加上盈余公积加上未分配利润,越秀房托提到要及时分配利润,这可以有效降低股东的资本占用情况,提高资本的使用效率,并且在轻资产运营方面,要将注册资本控制在合理水平。

3、NPI最大化—分业态打造第二曲线,数字化手段赋能业务

林德良总指出,资产价值最大化看的是估值能不能最大化。分子是每天产生的净现金流,分母是综合融资成本,最后得出估值。资本能够解决重资产的问题,但除了财务的成本,运营才是最关键的。疫情冲击下,写字楼、零售商场、酒店公寓等业态缓慢复苏,越秀房托针对不同的业态采取不同的应对措施,致力于打造每个业态的第二曲线,将净租金收入NPI最大化,目前越秀房托物业成熟期的NPI回报率平均是4.2%。


1)对于写字楼业态来说,越秀房托在收入上不是简单的做ToB端物理空间收租,而是在思考怎么做ToC端的收入,通过数字化运营的手段去挖掘第二曲线。越秀房托在疫情期间2020年6月上线“悦享会”平台,积极响应“内循环”的经济部署,通过“6大管家+2大平台”服务体系,实现“人-货-场”全新闭环,从ToB端的企业会员体系升级为“区块链营销平台”,赋能企业经营,减少中间渠道费用,以助力租户精准拓客、减低成本。

比如广州国际金融中心每天约有9600人上班,上班族可以通过“悦享会”平台订咖啡、外卖、酒店,只收3%的平台费,而在其他平台可能要20%,这也是社群运营的一种模式。所以在疫情造成巨大冲击的2020年上半年,越秀房托展现出极强的抗风险和跨越经济周期的能力。

2)对于零售商业来说主要是三个方面,越秀房托通过三个1/3的原则寻求租金高坪效的方式,即1/3是餐饮,1/3是零售,另外1/3做一些体验式的业态。

另外,越秀房托为零售业态定制“智慧零售十大运营体系”,分成三大类,通过大数据管理、租金管理、会员管理,以收益最大化为目标,提升商业物业价值,深度开发客户资源,实现高效的资产管理。比如在大数据管理上,捕捉数据,精确推送给目标消费者设定的消费模式;在租金管理上,红黄牌、黑白名单管理,抽成租户管理,具体落到和店长怎么开会,提升SKU效能等等。

3)在酒店这一块,越秀房托倡导回归做收益管理,主动做分子分母管理因为酒店管理公司对酒店经营的绩效管理比较少,业主就要管理起来。一方面是提高效率,另一方面是节约成本。

在提高效率上,一般酒店每层设置一个布草房,清洁运输距离决定了效率,而如果在对角增加一个布草房,就可以很大程度提升效率;包括前台安排房间也有相应的讲究,可考虑将住两晚和住一晚的客人分别安排,这将影响到打扫的精度和效率,也是提高效率、压缩成本的环节之一。

说到节约成本上,林德良总提到,四季酒店以前单房运营成本是530块,现在可以降到378块,但整体质量并没有下降,是怎么做到的?比如,酒店肥皂的使用频率是很低的,四季酒店的肥皂还是用欧舒丹,但是把它变成空心的,并且要求员工把用过的肥皂磨成粉在厨房用,通过主动管理,从细节着手,落到实处,一步一步降低成本,逐步做大价值最大化。

4、市值最大化—股东管理和流动性管理,全过程提升资产价值最大化

越秀房托在资产价值最大化中提到一个资本市场关注的点——市值最大化。资本认可是很重要的,所以第四个是最重要的,如何将市值最大化也是一个完整体系。其实就是在合法合规的前提下,通过主动管理的方法尽可能地最大化公司市值。林德良总提到,在市值最大化上,从股东管理、流动性管理、信息披露管理等多方面全过程管理市值。

1)比如股东的结构以及股东要求的回报率可能会影响估值,回报率低一些,相应的估值会高一些,所以是投资长期还是短期都需要严格的管理。

2)流动性管理就更加重要了,这也是已经发行基础设施公募REITs的企业十分关注的问题。越秀房托分配股票时会把一定金额给到对冲基金和私募PB业务等,用以更好地进行流动性管理。


这几个方面做好,将很大程度帮助入选指数,提升基金评级,从而会获取更多的投资者关注和购买。越秀房产基金已入选7项恒生指数,2019年市净率1.0,在香港市场资产认可度排名第一。越秀房产基金发展至今,规模达到360多亿,资产增长超7.6倍,就是通过不断地做资本优化,引进不同股东,做流动性溢价,以提升全过程的资产价值最大化。
 
小结

作为领航者,越秀房托首开先河,凭借与越秀地产“双平台互动”、“开运金”轻资产运营模式,走出一条独特的利用商业物业融资和退出的模板,并与香港REITs市场共同成长,打造商业运营、物业管理、资本运营的“三位一体”商业模式,从资本的视角给内地的资管逻辑带来前瞻性启发。

总结来看,资产管理其实是一项系统性工程,以战略为核心,围绕资本运作展开业务、财务、风控等全过程管理,其中组织保障是底座,数字化赋能是助力。



一方面体现资产管理部门有着高居顶层的核心中枢地位,发挥着重要的居间协调职能。

另一方面也要求资产管理人员都必须建立“资本市场视角”,同时拥有“财务思维”及“业务思维”,具备这些能力的人才也将成为公司的软性竞争力。