物以专为贵，业以精为优。

在不动产行业发展的历史进程中，非为嫡长子的物业服务通常扮演着幕后角色，默默努力，虽未有聚光灯，但尚可独自成长。然而随着行业的发展，春风吹散了覆盖已久的面纱，导致其无论愿意与否，都已卷入这场争夺阳光、雨露的纷争之中。看着行业市值一路高歌到急转直下，再到市值分化尽显，不禁令人唏嘘。

不难理解，市场上的资源是有限的，甚至是量化的，资源在主动或被动的倾向更有实力的地方，产生虹吸效应，物以专为贵是导致行业变化的底层原因之一，面对分化，或成为行业的强者，或成为区域的强者，或成为细分领域的强者，才是长久发展之道。

当上市之势缓缓入秋、资本春天的东风渐弱时，胡同特色的京城佳业成功登陆，高端品质的金茂服务在寂静之刻敲钟，万物云、万达商管、龙湖智创摩拳擦掌，背后都呼应了一个“专”字，再加上保持业务持续性增长，以上两点方为企业发展的关键。由此我们来谈谈物业服务细分领域的“专”与“贵”，并借鉴一家自1987年以来深耕行业35年的物管老兵—珠江城市服务的专业之路，通过与邓宇杰董事长的专访交流，深受启发。

明源不动产研究院史彦波与邓宇杰董事长（右四）等的合影

当物业服务的边界打开

让专业吹响成功出圈的冲锋号

物业服务的边界在消费升级、治理升级的背景下，已然不再局限于小区的围墙之内。从1992年中共中央、国务院《关于加快发展第三产业的决定》中提出的对不影响保密性和安全性业务对社会开放，鼓励社会服务组织承接相关单位的后勤服务，到2021年十四五规划中涉及物业服务在非住宅领域的大量实践机会，物业的发展向公建服务乃至整个非住宅服务扩展的导向愈发清晰。

各类业态的物业服务，大多以“四保一服”为基础，再衍生出多种增值服务及专业化服务，扩大业务空间。非住宅服务根据属性特点大致分为三类：其一，模式相对成熟、资产运营能力要求较高的商办物业，如商业、写字楼等；其二，业务规模大、可挖掘空间较多的公建物业，如学校、医院、公共场馆、产业园区等；其三，服务密度更加集中、更具想象空间的城市服务。不同类别的物业服务对于物企的资源统筹、专业性门槛均有相应的要求，各业态市场化程度不同，发展步调也存在较大差异。

住宅物业虽是大多物业服务的基石所在，但其未来格局已相对确定，而非住宅市场的业务空间和想象空间相对更大，也形成了企业在相应领域的独特优势。

细分赛道多、构建专业壁垒，非住宅业态多样造就了该领域的众多细分赛道，非住宅物业服务群体人员构成复杂，客户群体综合性较强，因此对专业性的要求更高。如医院、产业园区等业态对技术门槛的要求，写字楼业态对智能化应用的要求等。但也正因如此，广阔的业务空间下还可构建专业壁垒。

盈利能力提升空间大，非住宅物业更多面向的是B端客户，具备业主方单一及服务量大等特点。例如消费升级将推动优质商业物业服务需求的增长，而城镇化三产就业人员占比的提升，也必然推动商办物业服务的需求释放。

物业费金额、收缴率较高，由于服务难度大、成本更高等原因，非住宅物业的物业费通常高于住宅物业，以服务B端客户为主的非住宅物业，大多是支付能力较强的法人群体，对物业服务的履约能力更强，非住宅各业态收缴率一般明显高于住宅物业。

发展空间大、优势明显，成为物企抢滩非住服务的重要动力。作为于2001年便获得国家一级资质物业服务企业及率先引进香港先进物业管理模式的老兵，珠江城市服务依托深耕高端服务领域的经验，早已专注于非住宅物业服务赛道，包含标准化写字楼服务、备受信赖的政府服务、专业酒店管理服务、专业医院后勤服务等细分领域的业务布局，涵盖24种业态。

珠江城市服务通过城市公建服务、城市生活服务、城市文体运营服务“三驾马车”着力于长远的发展布局，以“让城市因温暖更美好”的发展愿景深耕全域化城市服务。

多元化城市公建服务。珠江城市服务发挥驰援武汉火神山医院、广州白鹤洞的“红色物业”品牌影响力，深化与市属国企及大型企业合作关系，拓展广东省公安厅、广州市第八人民医院重点项目。在政府机关、医院等已形成优势的物业细分领域，不断巩固现有竞争优势及品牌影响力。

全链条城市生活服务。珠江城市服务立足城市综合服务新高度，逐步构建智慧城市、智慧社区、智慧家庭、智慧项目四位一体的服务生态体系，充分利用集团平台介入城市运营、产业园服务、城市保洁、城市更新等崭新领域。聚焦全域化智能物业管理等重点项目，探索独具特色的城市全域化综合运营管理模式。

专业化文体场馆运营。珠江城市服务深化文体领域运营服务，在全国范围开展文体场馆运营管理服务，并以此为平台发展内容经营、开发和举办诸如马拉松、越野赛、自行车赛及演唱会等流行文体活动，进一步扩大公司业务规模、丰富业态模式。

专业化体育场馆运营

助推体育事业蓬勃发展

2022年，北京又一次惊艳了世界，中国贡献了一届近乎完美的奥运盛事，中国体育代表团创冬奥会参赛历史最好成绩。台上一分钟，台下十年功，我们看到谷爱凌、苏翊鸣登上领奖台的飒爽与自信，却难以见到背后的付出与艰辛；看到张艺谋在开幕式成功时的热泪盈眶，却难以见到整个团队在幕后的默默付出；看到体育场馆有条不紊、秩序井然的运行，也难以见到在冬奥的诸多事务中物业服务团队在其中奉献的一份力量，物业在做好冬奥秩序维护和安防工作的同时，还承担了清洁、清废、消杀、环境保障、疫情防控等诸多工作。

体育场馆的物业服务就是如此全面、繁琐而专业的一个赛道。

从2013年国家体育总局等八部门发布《关于加强大型体育场馆运营管理改革创新提高公共服务水平的意见》，首次提出打造体育服务综合体，到2021年国务院发布全民健身计划，明确提出加大全民健身场地设施供给，带动全国体育产业总规模达到5万亿元，随着全民健身国家战略深入实施，全民健身公共服务水平将显著提升，健康中国和体育强国建设将迈出新步伐，相应物业服务的发展空间逐渐壮大。

现代体育场馆是大型公建类型之一，其属性最具大型公建项目的特征，开放性较高、客流量较大，对物业服务有更加特殊的要求。利润率高、增值服务空间广的背后是更高的准入门槛以及更专业的运营策略。

复杂的特点造就了体育场馆运营丰富、专业的服务模式，被纳入珠江城市服务的珠江文体成立于2001年，专注于体育场馆运营管理服务，是国有企业中首批向体育场馆提供管理及运营服务的企业之一。20年来，珠江文体以体为本、以馆为媒为全国各类大型综合体育场馆提供包括委托运营、赛事组织、活动保障、体育培训、PPP业务、咨询顾问、规划设计等体育场馆全生态服务，打造一站式全链条综合服务商。

珠江文体在体育场馆类业务服务的20年中，具备着独特的优势和行业竞争力。其一，赛事服务优势。国内目前为数不多成功服务过世界级、亚洲及国家级大型综合体育赛事的专业公司。其二，规模品质优势。目前签约管理的场馆数量18个，总签约管理面积约为180万平方米。其三，品牌荣誉优势。公司通过宝贵的运营管理经验盘活了大型体育场馆，为破解体育场馆赛后利用难题提供了经验，邓宇杰女士于2013年获得第23届广东省企业管理现代化创新成果一等奖，管理成果荣获多项专业领域荣誉。其四，合作资源优势。以战略合作方式与著名企业、科研机构开展体育建筑建设、设计、运营等多方面的密切合作，同时与专项体育机构、体育培训资源合作，进一步完善公司产业链条。

一项制度、四重保障

做好体育场馆运营服务

体育场馆运营管理的特点与住宅物业不同，其人员流动性大、素质层次不齐、开放管理难度高并且赛事中对信息保密要求极为严格，同时场馆环境开放、人员密集、消防要求高也是体育场馆运营的难点。如何做好体育场馆运营，总结来看要做到一项制度，四重保障。

安全管理制度，安全管理制度是安全管理工作的基础和前提，也使得安全管理工作有法可依。

技术保障，科学技术的发展为体育场馆的管理提供了有效的手段和极大的便利，如监控、摄像、电子巡更等技术的应用让安全防范有了新的概念。

人防保障，技术保障增强管理能力、提高管理效率、解放劳动力，但人防保障对应急突发事故、随机事件的处理能力依旧不容小觑，技术保障更多的是发现问题，仍依靠人防保障来解决问题。

物防保障，物防指的是最基础最原始的物理防御措施，如住宅中的门、窗、防盗锁等，在体育场馆中则包含更先进的门禁等设施设备。

群防保障，通过统一培训、协同作业，使人员形成包括治安、消防、交通意识，确保体育场馆安全氛围。

值得注意的是一切的制度和保障只是基础，不同的环境、场地均有其特点，没有固定的服务模式，珠江文体的场馆运营不断推动传统体育场馆管理水平向“三个转变”改革。

其一，平台经营向内容经营转变。通过自主策划活动创建自主品牌赛事、建立特色培训体系，形成新的业务增长点和利润来源。其二，由管理型公司向经营型公司转变。结合近20年的场馆运营经验，在运营模式、内容创新、内部管控等维度实现创新，以多元化运营拓宽盈利空间，以精细化运营挖潜增效强内控，以标准化运营全面规范管理，以智能化运营集中统筹管理。其三，由实业经营向资本运营转变。争取通过资本运作方式，拓宽产业链条覆盖广度，加快公司体量提升，打造场馆经营新生态。

智能运营管理方面，珠江城市服务实施智能化运营，集中统筹管理。在管理端，将设备智能化、软件服务、云端分析三者结合应用，形成智能运营闭环。在客户端，从实际场景出发，使客户从入场到离场的整个过程更加流畅、便捷，提高运营效率和客户体验。

结 语

物业行业近年来收并购热潮正盛，后续也将在谨慎中继续整合，即便是已上市或即将上市的企业也会走向择主而归、落袋为安的道路，看似无奈之举的背后也是行业发展变化下，物企看清局势，对抗分化的选择之一。常有观点提到资本市场冷静、回归理性，实则非也，资本市场未曾冲动过，只是一直很“现实”罢了。因此回归、分化本就是自然规律，物企更应该考虑的是自然规律下如何做到物以专为贵，成为行业强者。

做专业而美好的公司方为企业的长久发展之道，珠江城市服务便以匠心成就专业、以暖心深入品质、以奉献体现担当，致力成为国内一流的智慧城市综合服务商，其在增值服务内容扩充和科技工具应用的双重作用下，发展业务的上升之势才刚刚开始，随着行业格局初定，市场分化也会愈发明显，越来越多专业领域的公司将扛起行业前进的大旗。