2021年上半年，地产调控政策突破286次。继三大红线、两集中之后，二手房限价、限制地价纷至沓来。一面是融资难，三道红线是所有地产商必须跨过的一道坎；一面是银行放贷难，放贷周期越拉越长，反向影响企业回款；还有一面是购房者贷款难，二手房市场迅速降温，又反向加剧一手房市场观望情绪。
不管愿不愿意，这都是时代交替必须经历的阵痛。中国地产行业历经43年发展，已告别黄金时代，送走白银时代，进入到真正的存量时代。新时代的地产供给体系，正逐步推动行业预期走向稳定。
对于企业而言，分化已成主旋律：不健康的，被时代所淘汰；健康的，留下来继续共襄盛举。洗牌和重构往往只在关键的三五年。
转型是必然之选。有人说，转型是找死，不转型是等死。如何构筑护城河，烫平周期，增强确定性，保障在逆周期中也能持续获得稳健的增长及盈利能力，是长期主义者的必要考量。
作为央企巨舰，华润的转型之路走得比较早，但大象转身，谈何容易？面对行业之变，华润置地在最新的“十四五”规划中，把自己定位为“城市投资开发运营商”，构建“开发销售+经营性不动产+轻资产管理”三位一体的主营业务架构，修建自身独特的业绩蓄水池。
破局：科技为刃，创新破局
面对行业共同的挑战，华润选择科技创新助力转型升级。早在制定十四五规划时，华润就提出了科技赋能地产业务的目标，把“地产科技”提升为未来发展战略的三大引擎之一。
不仅要喊口号，更要看落地。具体来看，有以下两个方面。
1.
细化的战略指标，指明发展的北极星
基于“地产科技”新战略，进一步拆分为短期、中期和远期的战略目标，分三步走：
第一步，短期内先聚焦运营效率提升；
第二步，在中期形成科技领域的品牌辨识度；
第三步，长期持续打造未来的空间场景、数据资产化。
围绕这几大细分目标，华润制定了“四化”的建设任务：运营数字化、生产科技化、空间智慧化、数据资产化。
运营数字化是当下比较多国企都会去做的数字化转型，更多代表的是企业内部的信息化工作，与各职能条线相关，通过信息系统，提升内部的管理能力和运营效率。
可以说，华润科技破局的步伐坚定且清晰，从内部管理，到生产环节、空间场景，最后直达数据价值。
在行业换挡的当下，地产科技，或许正是未来十年地产行业的第一生产力。
2.
多维的组织支撑，确保战略的落地性
除此之外，华润的数字化发展还体现在其组织架构上。年初以来，华润总部干了三件大事。
第一件大事，叫内部变革。半年度战略会后，置地在总部进行了组织调整，这次变革，将组织定位由“总部做专、大区做强、城市做实”调整为“总部做专、大区做精、城市做实”。不仅如此，还在总部增设“科技创新部”，集中落实上面提到的“四化”之三，即生产科技化、产品智慧化、数据资产化。这就在总部层面有了一个组织抓手，真正做实科技赋能的职能。
第二件大事，叫科技孵化。就在9月8日，华润联合深圳清华大学研究院，正式创立“华润置地-深圳清华科技创新联合研究院”。和行业里许多单纯专注研究的机构不同，该联合研究院的关键词可以说是“产业”、“孵化”、“落地”。一方面，发挥清华研究院擅长的科研创新能力及资源优势，另一方面，结合华润置地的产业规模和资本实力，共创出一个基于数字化科研成果转化孵化的创新平台，承担研究室里的科研成果落地的角色。
第三件大事，叫产业运营。5月19日，华润家族宣布新添一子，置地旗下新晋成员“润城新产业”正式成立，承担着“服务中国制造业转型升级”的战略使命，为智慧+健康领域，垂直4大产业方向（智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业）提供专业的产业运营服务。这就进一步落地到了产业园区细分赛道，联合市场化的专业机构，探索更多可能性。
▲华润置地-深圳清华科技创新联合研究院、润城新产业成立，资料来源：公开资料
减负：产业布局，轻重平衡
在华润，科技与产业是密不可分的。新成立的科技创新部，承担着两个重要职能，科技+产业。而在存量时代，开发转向运营，产业园区是重中之重。
置地其实真正做产业不算早，但协同集团的多元化产业、产融结合，再加上在深圳南山独特的片区统筹模式、城市综合体开发运营，在产业领域确实算得上顶级玩家。加之新成立的润城新产业，产业布局轻重并举模式越发精彩。
1.
模式：孰轻孰重，比例很重要
轻资产和重资产模式其实没有绝对的优劣之分，重点还是根据企业自身的资金实力、运营能力和风险偏好去灵活选择。
▲重资产模式VS轻资产模式，资料来源：明源地产研究院
重资产的必要条件是要能融到低成本长期的资金。这种模式下，持有者的收益将主要来源于经营性收入和资产增值。然而但凡做过自持型园区的都懂，前期的大笔投入能否带来预期回报，关键就在于项目营运期的现金流。如果项目稳定运营，且现金流增长较好，后期可以通过转让部分股权、ABS，甚至基础设施公募REITs等多重金融手段盘活。
轻资产的必要条件则是极强的底层资产管理能力。此时作为园区运营方，凭实力赚取服务酬劳、旱涝保收。由于无缘资产增值收益，轻资产盈利性相对弱于重资产项目，但却是稳赚不赔的生意。同时，轻资产还能在短时间内快速扩张，凭借自身过硬的资管能力提振项目的盈利性，甚至有底气与业主议价，实现业务的量价齐升。
对于轻与重的选择，华润更多希望追求的是，重资产少而精，轻资产广而优。理想的比例应当是4比6：重资产项目绝对值较小，且一定是高品质的标杆项目；轻资产的比例会更大一些，未来持续通过轻资产来扩展业务的管理边界。
2.
估值：三方评估，划清价格底线
对于委托运营的轻资产项目，作为央企，如何确保合规的基础上，向市场要效益？
先说一个背景，自《国务院国资委以管资本为主推进职能转变方案》出台以来，以“管资本为主”正成为国资改革的突破口。国资委正通过放经营权、授所有权，让企业更好地实现公司治理与市场化经营，既能提高国有资本效率，又能增强国有企业活力。
围绕文件精神，各地纷纷下发了国资监管及国企改革的指导意见。以广州为例，对于国有企业物业租赁管理，明确国资监管以监督物业“出租程序是否规范、是否公开”为重点，属于市场判断的事项交回给市场。
▲广州国资委：明确以评估结果作为出租底价定价基础，资料来源：广州市国资委官网
因此，华润在正式签署项目委托运营合同之前，会先引入第三方评估公司对物业租金做出专业评估。评估结果反映具体物业租赁时点的市场租金参考价格，并在此基础上形成园区物业的价格表。
价格表起什么作用？就是一个价格底线的作用。
3.
考核：产业纯度，纯度越高越容易集聚
对于产业园区赛道，方向正确的考核机制很重要。行业内对于委托运营项目的考核，大多是效益指标，常见的有计租均价、出租率、收缴率等等。然而这些都不应成为衡量园区成功与否最底层最根本的判断标准。
产业园区，核心应该在于产业的集聚，产业才是经济增长的动力之源。而作为运营商，就是要以园区为支撑点，拓展延伸到整个产业链条的服务，并且带动园企之间的专业化大协同。
因此，产业纯度很重要。这也是华润会选择中城新产业的根本原因，二者对产业生态的认知与价值观一致。比如一个定位为生物医学的园区，就踏踏实实围绕主导产业做服务，从工业设计、检验检测、动物实验、临床试验等等上下游构筑产业的生态圈。而不是整点二房东，或者为了满足当下的出租率而招一些不相关的企业进来。
正因为对自己的严格要求，华润的产业纯度基本可以做到100%，全部按照要求的产业方向落地。事实同样验证，产业纯度越高，产业垂直度越深，客户越容易聚集。
加速：基金助力，加速奔跑
不管是科技还是产业，两者的投资回报周期都相对较长。如何通过私募基金+公募REITs助力，插上飞翔的翅膀，是所有涉足科技+产业领域的同行者关注的焦点。
1.
自设地产科技基金，扶持产业发展
华润置地正积极筹备设立地产科技基金，将以投资参股的方式，扶持与地产业务相关的科技创新企业。
这件事华润置地其实一直在做，此前一直由旗下的产业加速器 “润加速” 主要牵头。不同于其他孵化器，润加速不仅仅提供空间，更关键的是提供产业资源对接，帮助优秀的创新创业项目对接华润置地、乃至华润集团各利润中心的产业资源。
一方面，持续与创投机构发生“化学反应”，助力创业企业成长；另一方面，反哺自身，推动高新技术在华润产业中的应用，助力华润这艘巨轮在创新的航道更快行驶。
2.
探索公募REITs，把重资产做轻
在资本市场，另一个极具想象空间的是资产证券化的可能。自去年4月30号基础设施公募REITs破冰以来，直接打开了产业园区的第二次增长曲线。
当前已经发行的9单REITs项目中，其中有5单都是产业园区类，让众多负重前行的园区玩家看到了曙光。
特别是对于国有企业，REITs提供了很重要的方式，没有丧失资产管理权的方式，能把资产80%股权出让，同时获得资本回流，支撑国企主业进一步发展。
然而，REITs的硬性标准摆在那里。项目权属是否清晰？有没有满足REITs要求的现金流？甚至能否兑现4%净分红回报？是每一个有想法的国有企业必须“以退为进”前置思考的问题。
小结
2021，站在“四分之三”的节点上，重新审视地产行业新格局。
“十四五”规划的重大蓝图正逐步兑现，科技创新、产业发展是当前国家发力的重中之重。如华润这般优秀的国有企业，作为经济增长的压舱石和稳定器，也在不断调整和优化中更加认清方向，坚定投入。
但不论行业如何，企业必须打造自身过硬的资产管理能力。而系统资产管理能力的构建，恰恰源于企业日常经营中的点点滴滴，源于长期积累的文化基因、长期积累的流程管控能力、长期积累的财务管控能力、长期积累的资本整合能力。
因应变化，才能傲立潮头！祝福所有勇于变革的企业，明源云也将携手更多优秀的行业标杆国企，探寻资产管理秘籍，助力国有不动产保值增值！
